Valsts zemes dienests (VZD) un Tieslietu ministrija (TM) ir izstrādājusi un vēl šogad decembrī plāno virzīt apstiprināšanai Ministru kabinetā noteikumus par kadastrālo vērtību bāzi universālās kadastrālās vērtības aprēķinam un grozījumus kadastrālās vērtēšanas noteikumos.
Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācija (LANĪDA), Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācija (LĪVA), Latvijas Pašvaldību savienība (LPS), Latvijas Tirdzniecības un rūpniecības kamera (LTRK) aicina valdību nodrošināt kvalitatīvu kadastrālās vērtēšanas reformu.
Organizācijas uzskata, ka minētos noteikumus un izmaiņas var pieņemt tikai kā pagaidu risinājumu universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no nākamā gada 1. janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizētajām daudzīvokļu mājām.
Kadastrālās vērtēšanas metodika ir būtiski jāreformē, lai tā atbilstu Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā noteiktajam kadastrālās vērtēšanas mērķim un principiem, kurus Latvijas Republikas Saeima pieņēma šā gada 30. maijā, kā arī lai novērstu Valsts kancelejas Inovāciju laboratorijā konstatētās vismaz 29 sistēmiskās problēmas kadastrālajā vērtēšanā.
Līdz ar to nozares organizācijas un LPS aicina Ministru kabinetam uzdot TM iesniegt grozījumus gan universālajā kadastrālo vērtību bāzē, gan kadastrālās vērtēšanas normatīvajos aktos, lai nodrošinātu Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā noteikto masveida vērtēšanas prasību ievērošanu, pirms TM iesniegs valdībā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma Pārejas noteikumu 50. punktā noteikto jauno kadastrālo vērtību bāzi, ar kuras spēkā stāšanos tiks izbeigta fiskālās un universālās kadastrālās vērtības līdzās pastāvēšana.
VZD publicētajās viena kvadrātmetra (m2) salīdzināmajās universālo kadastrālo vērtību kartēs ir uzskatāmi redzams, ka universālās kadastrālās vērtības ar nekustamā īpašuma tirgus atskaiti uz 01.07.2022. ir tāds pats brāķis, kā tās projektētās kadastrālās vērtības, kuras Valsts zemes dienests publiskoja 2020. gada vasarā ar nekustamā īpašuma tirgus atskaiti 01.07.2019. un kuras Ministru kabinets neapstiprināja.
LANĪDA valdes priekšsēdētājs Aigars Šmits uzsver:
“Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācija novērtē Valsts zemes dienesta paveikto darbu, bet redzam, ka jauno universālo vērtību aprēķina metodikas rezultātā, piemēram, salīdzināmiem īpašumiem universālās vērtības kardināli atšķiras. Pēc dienesta definīcijas, universālā vērtība ir aprēķināta uz nekustamā īpašuma tirgus situāciju 2022. gadā 1. jūlijā, nepārsniedzot 80 % no vidējā cenu līmeņa.”
Viņš min piemēru par ēkām Rīgas valstspilsētā: Blaumaņa ielā 5a universālā kadastrālā vērtība noteikta 1371 eiro/m2 apmērā, savukārt blakus esošiem salīdzināmiem objektiem Blaumaņa ielā 5 – 664 eiro/m2, Blaumaņa 3 – 696 eiro/m2, Blaumaņa 1 – 724 eiro/m2, bet Tērbatas 28 – 664 eiro/m2.
Savukārt Rīgā, Blaumaņa ielā 12 tā ir 934 eiro/m2, kur Zemesgrāmatā darījumos vidējā pārdošanas cena būs 2800 eiro/m2. Uzrādītā universālā vērtība 934 eiro/m2 ir 33% no 2800 eiro/m2, kas ir tālu no 80% no tirgus vērtības. Cenas Latvijas galvaspilsētas centrā nav būtiski mainījušās kopš 2022. gada 1. jūlija.
Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija savu kritiku un arī priekšlikumus kadastrālās vērtēšanas sistēmiskajiem uzlabojumiem ir paudusi regulāri vairāk nekā 15 gadu garumā gan oficiālās vēstulēs, gan sanāksmēs un Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvā padomes sēdēs, taču praktiski un jūtami kadastrālās vērtēšanas sistēmas un metodoloģijas uzlabojumi līdz šim no Valsts Zemes dienesta puses nav veikti, aizbildinoties praktiski ar visu resursu trūkumu – gan naudas līdzekļu, gan datu, gan arī darbaspēka trūkumu.
LĪVA valdes loceklis Artūrs Žuromskis uzskata, ka “kosmētiskais remonts” pašreizējais sistēmai nav lietderīgs un ir jāveic pamatīga reforma, lai beidzot masveida nekustamo īpašumu vērtēšana Latvijā atbilstu vispārpieņemtiem principiem, kurus ir izdevies nostiprināt arī Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 66. pantā. LĪVA iepriekš ir norādījusi uz vairākiem stratēģiskiem izvēles variantiem un risinājumiem, kas ir iespējami pie dažādiem attīstības scenārijiem, tai skaitā paudusi priekšlikumu atteikties no ēku un būvju, kā arī telpu grupu (t.sk. dzīvokļu) masveida vērtēšanas kā tādas, ja gadījumā tuvākajā laikā nav sagaidāmi uzlabojumi VZD resursu pieejamībā. Varbūt pie ierobežotiem datiem u.c. resursiem būtu jāpieņem drosmīgs lēmums Latvijā pāriet tikai uz zemes masveida vērtēšanu, kas VZD būtu pa spēkam?
LTRK valdes loceklis Jānis Lielpēteris norāda, ka jau vairākus gadus atpakaļ, diskutējot par kadastrālo vērtību sistēmas izmaiņām, nepārprotami secināts, ka tās jāaplūko vienlaikus ar nekustamā īpašuma nodokļa politiku. Šobrīd izstrādātais modelis nepiedāvā būtiskus uzlabojumus sistēmas lietotājiem, bet rada sarežģītu administrēšanas mehānismu, pie tam nepiedāvājot jēgpilnu risinājumu nākotnes izaicinājumiem kadastrālo vērtību un nekustamā īpašuma nodokļa aprēķināšanā.
Savukārt LPS padomniece finanšu un ekonomikas jautājumos Sanita Šķiltere akcentē, ka “nodokļu un nodevu vajadzībām primāri jānodrošina savstarpējais samērīgums un salīdzināmība starp dažādu nekustamā īpašuma objektu kadastrālajām vērtībām, nodrošinot, ka tās savstarpēji korelē līdzīgā veidā, kādā korelē šo objektu tirgus vērtības. Diemžēl universālās kadastrālās vērtības to nenodrošina, piemēram, Rīgā, Imantā Kurzemes prospektā 130 tie ir 678 eiro kvadrātmetrā un galvaspilsētas centrā, Elizabetes ielā 41/43 – 676 eiro kvadrātmetrā. Pat tiem objektiem, uz kuru projektēto kadastrālo vērtību savstarpējām neatbilstībām LPS norādīja jau 2020. gadā, neatbilstības ir acīmredzamas arī universālajās kadastrālajās vērtībās. Arī OECD eksperti Saeimas Tautsaimniecības komisijas sēdē[1] pavasarī norādīja, ka pašlaik kadastra sistēmā cenas tiek noteiktas vienlīdzīgā līmenī, tātad ļoti dārgiem un augstas klases īpašumiem ir līdzvērtīgi nodokļi kā zemākas vērtības īpašumiem.”
Kā vērā ņemamu piemēru S. Šķiltere akcentē tirdzniecības centru Rīgā Bērnu pasaule Matīsa ielā 25, kur vērtība ir 739 eiro/m2, bet vienlaikus pa diagonāli pretī esošā ēka Krišjāņa Barona iela 63 - 334 eiro/m2, bet tirdzniecības ēka Matīsa 24 - 1264 eiro/m2. Tāpat īpašumam Mazā nometņu iela 43, kurš atbilstoši laikraksta Dienas bizness publikācijai dalīja 10.-11. vietu 2008.gada lielāko nekustamā īpašuma darījumu topā Rīgā (zemes platība 1,2 ha, individuālās dzīvojamās mājas platība 1 829m2, individuālās mājas garāža 1 087m2, paviljons 117,5m2) ar 2008.gadā Zemesgrāmatā reģistrēto pirkuma-pārdevuma darījumu kopsummā 9,5 milj. eiro, projektētā kadastrālā vērtība ar kadastrālās bāzes atskaiti uz 01.07.2019. bija 2 011 543 milj. eiro. Tātad tikai 21% no 2008.gada darījuma kopsummas. Savukārt universālā kadastrālā vērtība ar bāzes atskaiti uz 01.07.2022. ir pat samazināta jeb 1 781 410 milj. eiro.
Par to, ka šie nav tikai daži piemēri universālo kadastrālo vērtību neatbilstībām, katrs var pārliecināties, aplūkojot universālo kadastrālo vērtību viena kvadrātmetra salīdzināmās kartes.
To, ka piedāvātais risinājums universālo kadastrālo vērtību aprēķināšanā ir pagaidu risinājums, netieši atzīst arī TM, projekta anotācijā norādot: “Otrajā posmā jārod risinājums tā saucamo "ekskluzīvo vai premium" īpašumu identificēšanai un novērtēšanai”.
Papildu informācija:
MK noteikumu projekts Nr.24-TA-2116 pieejams šeit: Kadastrālo vērtību bāze universālās kadastrālās vērtības aprēķinam MK noteikumu projekts Nr. 24-TA-1466 pieejams šeit: Grozījumi Ministru kabineta 2020. gada 18. februāra noteikumos Nr. 103 "Kadastrālās vērtēšanas noteikumi"
Balstoties uz abiem projektiem ir aprēķinātas universālās kadastrālās vērtības, kas publicētas un kuru salīdzināmās 1m2 kartes bez maksas pieejamas autentificējoties www.kadastrs.lv , sadaļā Elektroniskie pakalpojumi -> Tematiskās kartes -> Tematiskās kartes -> Universālo KV ar NĪ tirgus atskaiti 2022.g. 1.jūlijs pārskata kartes -> Projektētās kadastrālās vērtības zemes un ēku īpašumiem; vai -> Projektētā kadastrālā vērtība ēkām; vai -> Projektētā kadastrālā vērtība zemei
Publiskās diskusijas videoieraksts pieejams ŠEIT.
Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācija
Vai kadastrālās vērtības ir objektīvas, samērīgas un taisnīgas?
Kā bez maksas skatīt universālo kadastrālo vērtību 1m2 salīdzināmās kartes